| 01 한국주택금융공사의 모지지론과 일반 은행대출과의 차이점은? |
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은행 대출 |
| - 대상주택 : 가격의 제한이 없음 |
| - 3년이하 단기일시상환 : 3년마다 상환위험에 처함 |
| - 변동금리대출 : 금리상승시 원리금 부담 가중 |
| - 대출비율 40% : 실제 은행권 대출은 집값의 40% 미만 |
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주택금융공사 모기지론 |
| - 대상주택 : 집값이 6억원 이하인 주택 |
- 10년 이상 장기원(리)금 균등분할상환대출
원금의 30%는 만기일시상환 허용되므로 월 상환부담 완화 |
| - 고정금리대출 : 금리상승시에도 추가 이자 부담 없음 |
| - 대출비율 70% : 집값의 70%(일반주택은 65%)까지 대출 |
| - 설정비 : 면제가 원칙이며 차주가 부담하면 금리 0.1% 인하 |
| - 금리할인옵션 선택시 금리 0.1% 인하 |
은행대출과 「주택금융공사 모기지론」 대비표
구 분 |
은행대출 |
모기지론 |
대출기간 |
단기(주로 3년이하) |
(거치기간 1년 포함)10년, 15년, 20년 |
금 리 |
변동금리 |
고정금리 |
최대대출비율 |
집값의 40%수준 |
집값의 70%수준 |
상환방법 |
만기일시상환 |
매월균등분할상환 |
상환부담 |
만기에 상환부담 집중 |
장기간 분할상환 |
금리
변동시 |
상승시 |
이자부담 가중 |
추가 이자부담 없음 |
하락시 |
대환가능 |
대환가능 |
소득공제 |
대부분의 경우(3년단기) 없음 |
만기 15년이상시 가능 |
 모기지론의 저당권은 1순위가 원칙이지만 일정한 경우에는 선순위를 인정하고 2순위도 가능합니다. |
선순위 인정의 경우
- 국가유공자 및 장애인에 대한 정부 또는 지방자치단체 취급 대출
- 국민주택기금대출
- 채무인수 대출
- 전세권 |
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| 02 한국주택금융공사 모기지론과 은행담보대출의 대출액을 비교하면? |
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공사모기지론과 은행주택담보대출의 대출비율 비교 |
주택금융공사
모기지론 |
은행권 주택담보대출 |
단기대출 |
10년 초과 장기대출 |
- 아파트 70%
- 일반주택 65% |
- 투기지역 아파트 40%
- 투기과열지구 50%
- 일반지역 60% |
모든 주택60% |
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* 같은 대출비율이라도 공사 모기지론의 경우 은행대출보다 소액임차보증금을
공제하지 않거나(아파트), 적게 하므로 실제 대출가능액이 은행담보대출보다 더욱 커짐
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| 실제 대출금액 사례 비교 |
공사 모기지론으로 서울 마포구(투기지역)에 있는 2억 5천만원 짜리 주택구입시
 아파트는 은행 단기대출에 비해 1억원, 장기대출에 비해 5천만원을 더 받고 기타주택은 은행 단기대출에 비해 7천만원, 장기대출에 비해 2천만원 더 받을 수 있음 |
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주택종류 |
금융공사 모기지론론 |
은행 단기대출 |
은행 장기대출 |
아파트 |
1억 7,500만원 |
7,600만원 |
1억 2,600만원 |
2.5억원 × 70% ＝ 1.75 |
(2.5억원×40%) -
(방3개 ×1600×1/2)
＝0.76 |
(2.5억원×60%) -
(방3개×1600만원×1/2)
＝1.26 |
연립 또는
다세대 |
1억 3,850만원 |
6,800만원 |
1억 1,800만원 |
2.5억원 ×65% -
(방3개 ×1600 ×1/2)
= 1.385 |
2.5억원 ×40% -
(방3개 × 1600 × 2/3) = 0.68 |
2.5억원× 60% -
(방3개 ×1600 × 2/3) = 1.18 |
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| 03 주택에 대한 선순위대출이 있어도 모기지론 취급이 가능한지? |
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선순위 설정액만큼 대출액은 차감
즉, 1순위 저당권 또는 전세가 있는 경우 해당액만큼 차감한 후 대출가능액이 산출됩니다.그러나, 통상 선순위 설정액은 실제대출잔액보다 많으므로 선순위 대 출을 상환하는 조건으로 모기지론을 받는다면 대출가능액은 더 많아집니다. |
| 2억원짜리 아파트에 1순위설정 6천만원(대출잔액 5천만원) 및 임차보증금 5천 만원이 있는 경우에 대한 대출금액 사례 |
전세를 안는 조건으로 주택구입시는 대출비율 60% 적용되므로
- (2억원×60%)－임차보증금 5천만원 = 7천만원 대출받아 기대출 5천만원 상환
전세를 내보내고 직접 입주하여 거주하는 경우에는 대출비율 70% 적용하여
- (2억원×70%) ＝ 1억 4천만원 대출받아 전세 5천만원, 기대출 5천만원 상환
전세는 내보내되 1순위 대출은 존속시키고자 하면
- (2억원×70%)－설정액 6천만원 ＝ 8천만원 대출받아 전세 5천만원 상환 |
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| 04 모기지론도 중도상환이 되는지요? |
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| 공사의 모기지론 이용 도중, 여러 가지 사정으로 만기전에 대출금을 상환하고자 할 경우 중도상환이 가능합니다. |
다만, 공사에서는 모기지론이 투기에 사용될 여지를 최소화하기 위해 대출일로부터 5년을 경과하지 않은 중도 상환액에 대해서는 중도상환수수료를 부담하게 됩니다.
- 중도상환수수료율 : 1년내 상환시 2%, 3년내 상환시 1.5%, 5년내 상환시 1%
- 나중에 주택을 다른 사람에게 팔게 될 경우 모기지론(채무)을 양도하면 중도상환수수료 면제될 수 있음
→ 채무양도가 아니고 원금상환을 하게 되면 중도상환수수료 부과됨
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| 05 모기지론을 받은 후, 주택이 재건축, 재개발에 들어가면? |
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이 경우 모기지 대출을 모두 상환하셔야 합니다.
따라서 재건축, 재개발 예정인 주택으로는 모기지론 신청을 피해야 합니다. |
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| 06 모기지론으로 구입한 집을 팔면 매수자에게 승계되는지요? |
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구입자의 신용불량유무, 개인신용평가, 연령, 소득증빙을 확인하여 승계를
인정하게 됩니다.
- 채무인수자의 주택보유수 확인 불필요
- 대출금 일부상환, 만기축소 불필요
- 중도상환수수료 불필요 |
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| 07 기존대출을 모기지론으로 전환시 중도상환수수료, 담보설정비는 누가 부담하나? |
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▶ 모기지론 전환은 차주의 필요에 의해 하는 것이므로 기존대출의 만기전 상환에 따른 중도상환수수료는 차주가 부담하게 됩니다.
▶ 저당권설정비는 면제가 원칙이며, 차주가 설정비를 부담하면 금리 0.1% 감면혜택 있음
▶ 기존 저당권을 모기지론 담보로 원용이 가능한 경우도 금리 감면이 가능함 |
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08 모기지론 이용으로 일시적으로 1세대 2주택이 되는 경우와 결혼, 상속 등으로 인해
2주택이 된 경우는 어떻게 되는가? |
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| 모기지론으로 주택을 구입하여 기존 주택과 함께 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우는 1년내에 기존주택을 처분하여야 하며, 세대 1주택은 대출신청시를 기준으로 판단하므로 이후 결혼, 상속 등의 사유 로 취득하는 주택에 대한 처분의무는 없습니다. |
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| 09 중도금의 경우에도 모기지론을 이용할 수 있는지요? |
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모기지론은 주택에 소유권 및 저당권 등기를 할 수 있으면 신청할 수 있습니다.
- 아파트 준공 및 등기 전에 대출을 받고자 하는 경우에는 중도금대출과 모기지론을 연계하여 원스톱(One-Stop)으로 대출이 이루어지는 중도금연계모기지론을 이용하실 수 있습니다. |
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| 10 모기지론을 받으면 반드시 해당 주택에 입주해서 살아야 하는지요? |
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| 차주가 입주하지 않고 임대하는 경우에도 모기지론을 이용하실 수 있고, 이 경우 대출비율은 집값의 60%로 제한됩니다 |
| 대출금액 산정 |
전세보증금으로 1억원이 있는 3억원 아파트로 모기지론을 쓰고자 할 경우 :
최대대출한도에서 전세보증금(1억원)을 차감한 8천만원이 대출가능액임
최대대출한도 = 3억원 × 0.6(LTV 60% 적용) = 1.8억원
대출가능금액 = 8천만원 (= 대출한도 1.8억원 - 전세보증금 1억원) |
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| 11 모기지론 이자상환액은 무조건 소득공제 대상이 되는지? |
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차입자가 아래요건을 충족하면 연말정산시 납부한 이자에 대하여 연 1,000만원 까지 소득공제가 가능합니다.
소득공제요건
근로자 (= 차주 = 세대주 = 소유자)가 국민주택규모(85㎡ 이하)의 주택에 대하여소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 (상환용대출은 기존대출의 차입일자가 3개월내) 15년 이상의 장기대출을 차입할 것
- 대출기간 15년 이상으로 모기지론을 이용하시는 근로소득자는 소득공제혜택이 가능하나, 대출기간이 10년인
경우는 소득공제혜택이 없으므로 가급적 15년 또는 20년으로 상환기간을 선택해야 절세효과가 있습니다.
- 소득공제혜택을 받던 모기지론을 중도상환하여도 공제이익의 반환의무는 없습니다
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| 12 모기지론을 받은 후 연체가 발생하면 어떻게 되는지? |
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은행권의 주택담보대출을 연체한 경우와 유사하게 관리합니다.
- 연체가 발생하면 일정한 기간 내에 연체를 정리해야 하고, 계속하여 연체가 정리되지 않는 경우에는 경매(저당권실행)를 통하여 대출금을 회수하게 되며, 차입자는 신용불량자로 등록되므로 본인의 대출상환능력을 감안하여 대출을 받아야 할 것입니다. |
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